昭和31年竣工、民間分譲マンションとしては日本初といわれる四谷コーポラスは、所有者全員の合意のもとに建て替え計画が決定しました。その建て替え計画成功の要因は何だったのでしょうか？建て替え事業の説明会でお話を伺いました。
 
※この記事は、2017年11月にマンション・ラボに掲載したものを、一部編集して再掲載するものです。

四谷コーポラス、建て替えの理由は２つ

昭和31年に竣工した四谷コーポラスは、築61年。
①建物の老朽化（耐震不足、コンクリートの劣化）
②インフラの老朽化（給排水設備の修繕が物理的に行えない）
の2点が大きな問題となっていました。

住民の中には「東日本大震災に持ちこたえたから大丈夫では？」という声もありましたが、平成25年に実施した建物の耐震診断の結果、コンクリートの劣化が激しく耐震性に問題があることが判明。またここ数年は排水管の水漏れが目立ち、メゾネットタイプが故に水漏れすると他の階の住戸に迷惑がかかる上に、物理的に修繕できないという状況に面していました。
 
管理組合は、組合員への説明会やアンケートを実施。再生検討委員会を発足して、再生の方向性を検討することになりました。
 

四谷コーポラスをよく知る第三者が、建て替え計画のコンサルタントとして参加

通常、マンションの建て替え計画は住民の合意形成に時間がかかります。
建て替え推進委員会の委員長（当時）となった島田勝八郎さんは、「四谷コーポラスの販売当時の売主だった信販コーポラス株式会社の元社員である川上龍雄さんを建て替え顧問として招き、コンサルタント業務を担っていただくことになったのが良かった」と言います。
 
事情をよく知り住民からの信頼も厚い第三者の存在が、住民だけの場合よりも円滑に懸案事項を進められるようになったようです。
 
川上龍雄さん
「竣工当初から住んでいる住民も多く、管理組合のまとまりも良いマンションです。住民の皆さんが、互いに思いやりがあるしっかりしたコミュニティがあったからこそ、建て替え計画もうまく進んだのだと思います」

建て替えのパートナー選定は、住民全員による「採点方式」

建て替えパートナーの選定は、コンペ形式で6社が集まりました。
選定には、川上さんの提案により住民全員が採点する方式を採用しました。オープンな場を設定したため、クレームを付ける人もいなかったとのこと。
コンペから1ヶ月後には建て替えパートナーとして旭化成不動産レジデンス株式会社が臨時総会で承認されました。旭化成不動産レジデンス株式会社は、日本で最初の公的分譲マンション・宮益坂ビルディングの建て替え事業も担当しています。
 
島田さん
「条件や金額など、さまざまな要因はありますが、特に評判が良かったのは、高齢の住民の専任サポートを行いますと言ってくださった点でした」

建て替え成功の要因は「コミュニティ」と「区分所有者の要望サポート」

四谷コーポラスの建て替え成功の要因は、大きく2つあります。

①協力的なコミュニティの存在
全28戸の小規模マンションで、竣工当初から代々住み続けている住民も多く、日頃からコミュニティが存在していました。管理組合の総会の出席率も高く、建て替え問題が「自分事化」していたと言えます。

②区分所有者の要望に沿ったサポート
建て替えパートナーである旭化成不動産レジデンス株式会社が、区分所有者の要望を具現化してプランづくりをきめ細かくお手伝い。たとえば新しいマンションでもメゾネットタイプに住みたいという所有者の意向も実現し、皆が住みたいマンションプランを構築。そのおかげで、再取得者が9割という高い割合となりました。
また、高齢の方には専任サポートを置き、提出書類の書き方から仮住まいの内覧への同行に至るまできめ細かなサポートを行って、不安を取り除いたことも大きな要因でした。

高経年マンションの建て替えには「コミュニティ力」が重要

四谷コーポラスは、総戸数51戸の「アトラス四谷本塩町」として再建されました。実に9割の元住民が再取得を望んでいたとのことで、マンションへの愛着を感じずにはいられません。建て替え計画を振り返ると、こうしたマンションコミュニティの存在がその成功の可否を大きく握っていると感じました。
日頃からマンションのコミュニティ力を高めておくことが、このような建て替え計画はもちろん、災害時やさまざまな局面で役立つことは間違いありません。

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